“保交樓”被視為經(jīng)濟(jì)工作中的“頭等民生大事”，近兩個(gè)半月前，中央政治局會議首提“保交樓”工作任務(wù)。頂層推動，多方跟進(jìn)，鄭州、貴陽、武漢、長沙、紹興、寧波等各地也推出了相關(guān)舉措。

　　但是“保交樓”之所以棘手，關(guān)鍵問題不是缺決心，而是缺資金。層層推動到最后落地，還是得回答出：錢從哪兒來？才能讓爛尾樓得以蓋下去，才能讓購房者最終拿到產(chǎn)證，才能讓辦了按揭的貸款人不斷貸？

　　那么，“保交樓”的資金缺口規(guī)模有多少？這是一個(gè)很難完全準(zhǔn)確測算的動態(tài)命題，只能從不同的角度估算。比如，有券商研報(bào)從房地產(chǎn)行業(yè)資不抵債的缺口測算，房企資不抵債大約為6500億，其中涉及“保交樓”缺口約3700億；也有標(biāo)普全球評級從“保證開發(fā)商出險(xiǎn)之后預(yù)售住宅能夠完工交付”來測算，全行業(yè)需要獲得7000億-8000億的資金。

　　如果就事論事，只盯著爛尾項(xiàng)目看，我覺得小部分項(xiàng)目是有盤活希望的（足值或接近足值項(xiàng)目），但大部分項(xiàng)目在資金問題上都會是個(gè)“死結(jié)”。原因在于：要回款？銷售停滯了沒有回款了；要銷售？項(xiàng)目都停止施工了；要施工？墊資的錢都付不上了，項(xiàng)目資金已經(jīng)四處騰挪，沒了；要重組并購？接盤俠不可能來做虧本生意當(dāng)活雷鋒啊，很多項(xiàng)目定價(jià)困難，更何況中間還有債權(quán)債務(wù)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，多角債務(wù)一大堆。

　　但是這件事情博弈之處又在于，就這樣擺爛下去，對所有相關(guān)利益方，無論是房企、購房者、貸款銀行（或涉開發(fā)貸、按揭、供應(yīng)鏈融資、政信），乃至地方政府在內(nèi)都是最不利的。注入資金盤活起來，反而各方損失都會變小，還能保下民生安寧、金融穩(wěn)定。

　　于是解決問題的突破口就變成，不能只盯著項(xiàng)目找錢，需要外部資金和力量注入，盤活起來；也不止尋求市場化的化解和消納，還可能需要地方政府組織協(xié)調(diào)，金融機(jī)構(gòu)也需要在此時(shí)作為，以化解風(fēng)險(xiǎn)。

　　浙商證券此前曾有一篇研究提了一個(gè)可能的“破局之道”，根據(jù)項(xiàng)目資金缺口方向，可以考慮以下三種方案：

　　一是項(xiàng)目足值，那就尋求市場化化解；

　　二是項(xiàng)目雖然不足值，但潛在可回收按揭價(jià)值高于額外投入的，那就協(xié)調(diào)按揭銀行介入（或地方政府介入）；

　　三是完全不足值的老大難項(xiàng)目，市場化也消化不掉，地方政府財(cái)力其實(shí)也有限，那就看看是否可以由當(dāng)?shù)卣雒娼M織協(xié)調(diào)，比如把足值的好項(xiàng)目和不足值的打打包，金融機(jī)構(gòu)出資化解風(fēng)險(xiǎn)，最終超額虧損的，地方政府也承擔(dān)一部分。

　　其實(shí)從大的生態(tài)循環(huán)而言，過去二十幾年房企大發(fā)展時(shí)利于誰，現(xiàn)在誰就來救救局啊。比如金融機(jī)構(gòu)賺了不少利潤，但也承擔(dān)起了社會責(zé)任，就挺好，對吧。

　　錢從哪兒來呢？據(jù)“愉見財(cái)經(jīng)”觀察，目前為止，有這么一些動向。

　　第一，有政策性銀行專項(xiàng)借款，支持已售、逾期、難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。

　　專項(xiàng)借款的初期規(guī)模就達(dá)2000億元，9月22日，國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。

　　再追問一句，這個(gè)貸款不是送的，誰來承接以及怎么還呢？從沈陽這筆“保交樓”專項(xiàng)借款來看，據(jù)“券商中國”援引廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，承接主體是沈陽市地方國企或城投平臺，這筆錢納入地方債務(wù)統(tǒng)借統(tǒng)還，要確保這筆專項(xiàng)借款能夠安全退出，并獲得一定的收益。

　　所以這種情況下，專項(xiàng)借款進(jìn)入的項(xiàng)目應(yīng)該是資金能夠平衡的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

　　第二，從鄭州“保交樓”的“大干30天”行動樣本來看，一些項(xiàng)目用的是申請專項(xiàng)借款+商業(yè)銀行配比貸款+政府介入的方法。

　　在大力爭取國家政策性銀行專項(xiàng)借款方面，9月份，第一批專項(xiàng)借款50億元已下達(dá)鄭州。在協(xié)調(diào)商業(yè)銀行貸款方面，據(jù)界面新聞報(bào)道，在有些項(xiàng)目案例中，商業(yè)銀行需要按照一定的配比提供貸款，比如1：2的比例（即專項(xiàng)借款配1，商業(yè)銀行配2）。

　　但話分兩頭 說，銀行不止有社會責(zé)任，人家也是商業(yè)機(jī)構(gòu)，因此銀行方面也會擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目而入，比如真到了放款環(huán)節(jié)，也是需要開發(fā)商提供抵押物的。

　　據(jù)我們了解，不少銀行也都對“保交樓”有授信政策安排。另據(jù)財(cái)新最新報(bào)道也提及，已有幾家國有大行傳達(dá)通知，加大對房地產(chǎn)融資的支持力度，每家行年內(nèi)要增加千億融資“輸血”房地產(chǎn)。當(dāng)然，這里支持的覆蓋面很廣，放開發(fā)貸、 加大居民個(gè)人按揭投放、或是投地產(chǎn)債都算。這里頭風(fēng)險(xiǎn)最低的應(yīng)該是按揭，估計(jì)銀行們下一步又會大力推按揭了，按揭利率看來又要降了。

　　不過再怎么說，總也有一部分安排，是用于“保交樓”的。地方政府勢必也會協(xié)調(diào)銀行來共同推進(jìn)的。

　　在河南樣本中，中原銀行就提供“保交樓”專項(xiàng)貸款授信額度50.1億元，撥付平臺公司32.6億元，推動鄭州銀行專項(xiàng)借款配資已過會審批56.92億元，投放18.42億元。

　　此外，銀行業(yè)的動作不止于對“保交樓”方面的授信安排。比如近期市場頗為關(guān)注的，建行宣布設(shè)立300億“住房租賃基金”。雖說基金定位是推動改造租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，但投向是收購房企存量資產(chǎn)來進(jìn)行改造。

　　第三，是各地組織的類似于“地方穩(wěn)保基金”的運(yùn)作。比如在鄭州“保交樓”措施中，當(dāng)?shù)氐腁MC河南資產(chǎn)和鄭州地產(chǎn)宣布聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，規(guī)模為100億，紓困項(xiàng)目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，明確了紓困項(xiàng)目的四種開發(fā)模式，即棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組和保租房模式。

　　這里額外補(bǔ)充，AMC也是“保交樓”行動中的重要力量和盤活資金來源。不止地方AMC，全國性的AMC，包括中國華融、中國長城資產(chǎn)、中國信達(dá)等，也與房企進(jìn)行戰(zhàn)略合作對接紓困項(xiàng)目并進(jìn)行出資，化解方法包括存量債務(wù)重組、續(xù)建資金補(bǔ)足、引入品牌代建、項(xiàng)目封閉運(yùn)作等。

　　第四，冤有頭債有主的，房企也得再想辦法擠出錢來。比如在鄭州樣本中，當(dāng)?shù)鼐蛯Ψ科筇岢隽恕霸义佡u鐵保交樓”的瘦身自救要求，房企得趕緊通過處置未開發(fā)土地、在建項(xiàng)目和資產(chǎn)、公司股權(quán)等方式，斷臂也要籌出錢來。

　　數(shù)據(jù)顯示，鄭州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過瘦身自籌資金125億元，涉及78個(gè)項(xiàng)目。

　　另外也不能都等企業(yè)主動瘦身，鄭州專項(xiàng)行動中，還包括公安司法系統(tǒng)介入。據(jù)悉，專項(xiàng)行動的30天內(nèi)，鄭州公安系統(tǒng)圍繞非法集資、偷逃稅款、挪用資金、騙貸等常見涉房領(lǐng)域犯罪開展調(diào)查取證，共約談147家停工項(xiàng)目企業(yè)562家次，累計(jì)受理房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪案件50起，立案偵辦31起，采取強(qiáng)制措施37人，限制出境人數(shù)250人，促成資金回?cái)n85.06億元；法院系統(tǒng)構(gòu)建“一樓盤一法官”工作模式，主動對接各級專班，共解封相關(guān)項(xiàng)目37個(gè)，土地21宗，解封資金8.62億元。

　　此外，在武漢、長沙、東莞等地，此前就出臺了商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，對商品房預(yù)售資金加強(qiáng)監(jiān)督管理，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)，所謂扎緊“籬笆墻”。

　　總的來說，“保交樓”依 然會是接下去的重點(diǎn)工作，目前無論是住建部、央行、銀保監(jiān)，政策都清晰有力，各地政府也推出舉措，包括“一樓一策”、“一對一”幫扶，商業(yè)銀行積極配合，房企也籌措資金積極復(fù)工。

　　但依然需要面對的問題是，現(xiàn)有的各項(xiàng)舉措，專項(xiàng)借款也好、專項(xiàng)基金也好、外部注資也好，多半是針對項(xiàng)目情況尚可、只是出現(xiàn)流動性困境的，對于那些嚴(yán)重資不抵債，情況不樂觀的項(xiàng)目，還是很難有市場化機(jī)制解決問題。此外，國有房企或許尚能解圍，但民營房企或仍面臨較大不確定性。

　　通盤來看，真正解決問題，還是需要房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)元?dú)?，正常發(fā)展。市場雖不能火熱到炒房，但也不能冷清到躺平，總是兩極分化。所以近期重振樓市的政策也比較密集，除了多地放開限購，還有居民換購住房可享個(gè)稅退稅優(yōu)惠，還有云南普洱、河南洛陽、廣西防城港、陜西漢中等多個(gè)城市啟動“商轉(zhuǎn)公”，減輕購房者的還貸壓力。此外，銀行的按揭貸款勢必也會LPR減點(diǎn)得更實(shí)惠，放款流程更通暢的。